Taitava rakennuttaja maalaa koko paletilla

Taloja ja infrastruktuuria rakennetaan vuosittain yli 32 miljardilla eurolla. Valtaosa rakennushankkeista toteutetaan enemmän tai vähemmän kiinteillä − kiinteähintaisilla tai -sisältöisillä − toteutusmuodoilla. Näin siitäkin huolimatta, että hankkeet tuppaavat yhä enemmän elämään suunnittelun ja vielä rakentamisenkin aikana.

Rakennushankkeiden toteutusmuodoista keskustellaan sujuvasti mystisillä kirjainlyhenteillä, kuten KU, KVR, ST, PPP, PJU, PJP tai IPT. Käytännössä toteutusmuodot voidaan kuitenkin jakaa neljään ryhmään; pääurakkamuodot, suunnittelun ja toteutuksen sisältävät urakkamuodot, projektinjohtourakkamuodot ja integroidut toteutusmallit.

Kokonaisurakka (KU) on valmiisiin suunnitelmiin perustuva malli, jossa urakoitsija rakentaa tilaajan suunnitteleman kohteen. Suunnittelun ja toteuttamisen sisältäviä malleja (ST, KVR) käytetään vaativammissa kohteissa, joissa rakennusliike vastaa myös suunnittelusta. Malli tuottaa usein parempia, tai ainakin useampia vaihtoehtoja, joista tilaaja voi valita parhaan.

Teollisuudessa ja vaativissa rakennushankkeissa käytettävät projektinjohtomuodot (PJU, PJP ja PJK) sopivat nimensä mukaan hankkeisiin, joissa projektin suunnittelua ja toteutusta johtaa sama taho joko omaan tai tilaajan lukuun. Malli joustaa muita enemmän, mutta vaatii paljon myös tilaajalta.

Uusimpana mallina toteutusmuotopalettiin on löydetty integroidut toteutusmallit (IPT, allianssi), joissa tilaaja kilpailuttaa suunnittelijat ja rakentajan heti hankkeen alussa, suunnittelemaan ja toteuttamaan sen yhdessä. Malli kannustaa hankkeen kehittämiseen ja jakaa riskit ja mahdollisuudet sopimusosapuolten kesken.

Eri toteutusmuodot ovat toimialan yhdessä standardoimia ja saatavilla esimerkiksi Rakennustiedon sopimuslomakkeina. Näihin nojataan myös käräjillä, jos tai kun hankkeista riidellään. Osassa malleista, esimerkiksi elinkaarimallia käytettäessä sopimukset laaditaan kuitenkin yleensä hankekohtaisesti.

Miksi toteutusmuoto on tärkeä?
Rakennushankkeiden toteutusmuodoissa on kyse muustakin kuin pelkistä urakkasopimuksista. Toteutusmuoto määrittää sopimusosapuolten työnjaon, tehtävät ja vastuut sekä sopimuksen toteuttamisen maksuperusteet. Tämän lisäksi siinä määritellään, miten osapuolet voivat vaikuttaa toistensa tekemisiin vai voivatko ne tehdä sitä ollenkaan? Ja mikä tärkeintä, toteutusmuoto rajaa myös hankkeen suunnittelua: kuka suunnitelmat teettää ja kuka niistä vastaa.

Toteutusmuotoja pitäisi tarkastella myös suunnittelun ja rakentamisen kilpailuttamisen näkökulmasta. Valmiisiin suunnitelmiin perustuvat yksinkertaiset toimeksiannot on helppo kilpailuttaa hinnalla kiinteinä sopimuksina. Mutta jos hankkeessa suunnitellaan ja rakennetaan jotakin sellaista, mitä kukaan ei vielä koskaan ole tehnyt, tarjouskilpailun valintaperusteena ei pidä käyttää halvinta hintaa. Kokonaisurakan voi teettää halvimman tarjouksen tehneellä, mutta allianssimalliin tarvitaan osaavimmat resurssit.

Toteutusmuoto pitää päättää ajoissa
Toteutusmuodoista käydään toisinaan vilkastakin keskustelua, kuten Raide-Jokerista päätettäessä. Toisaalta esimerkiksi asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksissa toteutusmuoto saatetaan nähdä vain linjasaneerauksen teknisten ratkaisujen taakse piiloutuvana rakennusalan ammattilaisten salajuonena.

Toteutusmuodon valinta ei saa olla tekemättä jäänyt strateginen päätös. Toteutusmuodosta pitää päättää ja sen valinnan on perustuttava tilaajan tavoitteisiin, tilaajan osaamiseen ja resursseihin sekä kykyyn tai mahdollisuuteen osallistua ja vaikuttaa. Aivan keskeistä on päättää riskien jakamisesta tai siirtämisestä. Riskien ulkoistaminen maksaa samoin kuin kiinteiden sopimusten muuttaminen rakentamisen aikana.

Rakennushankkeeseen ryhdyttäessä oikea hetki päätöksentekoon on hankesuunnitteluvaihe. Liian pitkälle viety suunnittelu rajaa osan toteutusmalleista kokonaan pois ja ohjaa yleensä hintakilpailuun.

Taitava rakennuttaja hyödyntää parasta osaamista
Isossa kuvassa toteutusmuodon valinnassa on kysymys eri osapuolten asiantuntemuksen ja osaamisen sekä resurssien ja prosessien integroinnista. Tilaaja voi ostaa suunnittelun yhdeltä taholta, rakentamisen toiselta ja kunnossapidon kolmannelta. Toisaalta tilaaja voi hyödyntää eri osaamisia laajemmin integroimalla omat ja eri palveluntuottajien resurssit ja ansaintalogiikan.

Toteutusmuodon harkitulla valinnalla voidaan saavuttaa selkeitä hyötyjä tai ainakin hallita riskejä. Linjasaneerauksiin ja mittaviin sairaalahankkeisiin soveltuvat eri toteutusmuodot. Toisaalta osa suunnittelutoimistoista ja rakennusliikkeistä on jo ymmärtänyt erikoistua eri malleihin. Näin paletti ja sen värit sekoittuvat.

Eri toteutusmuodoilla on paikkansa ja käyttötarkoituksensa, ja osaava tilaaja tai rakennuttaja osaa käyttää niitä kaikkia. Ei maalarikaan maalaa maisemaa aina samoilla väreillä.

saarinenjani_4

Jani Saarinen

ROTI 2017 -hankkeen Liikenneverkot-paneelin jäsen

Perustajaosakas, DI
Vison Oy

ROTI 2017 kokoaa yhteen lähes 160 asiantuntijan näkemykset Suomen rakennetun omaisuuden tilasta ja sen kehitystarpeista.

 Seuraa meitä verkossa!

https://roti2017.wordpress.com
www.twitter.com/ROTI2017
www.facebook.com/ROTI2017
www.roti.fi